Antes de assinar contrato ou pagar entrada,
compradores devem consultar o IDURB e verificar a situação do empreendimento no
Cartório de Registro de Imóveis
Basta uma
volta pela cidade ou uma consulta às redes sociais para encontrar anúncios
atrativos de lotes e chacreamentos à venda. Os valores das parcelas e da
entrada podem despertar o interesse dos compradores, mas é importante verificar
a situação do empreendimento antes de efetuar qualquer pagamento ou assinar um
contrato.
A orientação
do Instituto de Desenvolvimento Urbano (IDURB) é procurar o órgão e o Cartório
de Registro de Imóveis para verificar se o parcelamento da área está regular e
se o imóvel pode ser utilizado para a finalidade pretendida pelo comprador.
“Conhecidos
como chacreamentos, esses empreendimentos resultam da divisão de propriedades
maiores em terrenos destinados à moradia ou ao lazer. O nome ‘chácara’, porém,
não garante a regularidade da venda. A divisão precisa respeitar as regras
aplicáveis à localização e ao uso da área”, explica a analista de
desenvolvimento urbano e fundiário Nathália Canêdo.
O comprador
deve verificar a aprovação municipal do empreendimento, o registro do parcelamento
da área e a identificação do lote anunciado. A matrícula da propriedade
original, por si só, comprova o registro do imóvel, mas não autoriza sua
divisão em pequenas chácaras. Da mesma forma, contratos particulares e recibos
não substituem as aprovações e os registros exigidos pela legislação.
Documentos
como o Cadastro Ambiental Rural (CAR) e o Certificado de Cadastro de Imóvel
Rural (CCIR) têm finalidades específicas e não comprovam, isoladamente, a
regularidade do chacreamento. Nos parcelamentos destinados à ocupação urbana, a
legislação proíbe a venda ou a promessa de venda de lotes sem o registro do
parcelamento.
Outro cuidado
é verificar as condições de acesso, o abastecimento de água, o fornecimento de
energia elétrica, o esgotamento sanitário e a drenagem das águas pluviais.
“Ruas abertas,
postes e casas construídas não comprovam a regularidade do empreendimento.
Promessas de que a Prefeitura fará as obras devem ser confirmadas junto aos
órgãos competentes, pois a implantação da infraestrutura é, em regra,
responsabilidade do empreendedor responsável pelo chacreamento”, esclarece
Canêdo.
Também é
necessário verificar a existência de embargos, que podem suspender obras ou
vendas, e de restrições ambientais, especialmente em áreas protegidas. Essas
condições podem impedir construções ou limitar o uso do terreno. Por isso, a
possibilidade de construir uma casa deve ser confirmada antes da compra.
O fato de um
empreendimento estar em processo de regularização não significa que já tenha
sido aprovado. A placa verde, por exemplo, indica que o responsável assinou um
Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público e assumiu
obrigações para corrigir irregularidades. A sinalização não comprova que as
obras foram concluídas nem que o processo de regularização foi finalizado. Por
isso, a situação deve ser consultada diretamente no IDURB e no Cartório de
Registro de Imóveis.
“A compra de
um imóvel em área irregular pode causar dificuldades para registrar, construir,
financiar ou revender o terreno, além de gerar despesas inesperadas. Em
situações específicas, ocupações incompatíveis com a legislação podem estar
sujeitas à desocupação. Cada caso depende de avaliação técnica e jurídica, e
não há garantia de que todos os chacreamentos serão regularizados”, ressalta
Canêdo.
Quem já
comprou um terreno deve guardar contratos e comprovantes de pagamento e
procurar o IDURB para obter informações sobre a situação do empreendimento.
Antes de decidir suspender o pagamento das parcelas, a orientação é buscar assistência
jurídica. Suspeitas de vendas irregulares podem ser comunicadas ao instituto,
com informações sobre a localização do empreendimento e, se disponíveis,
anúncios e fotografias.
Como saber se um chacreamento está
irregular?
Um dos
principais sinais de irregularidade é a venda de terrenos sem a aprovação
municipal e o registro do parcelamento no Cartório de Registro de Imóveis,
conforme as exigências legais aplicáveis.
Outros sinais de alerta incluem:
* O vendedor
apresenta apenas contrato particular de compra e venda ou recibo.
* Os lotes são
vendidos como frações de uma matrícula maior, sem a regularização do
parcelamento.
* O
empreendimento informa que aguarda regularização ou aprovação.
* Não há
projeto urbanístico aprovado, quando exigido pela legislação.
* Não existe
solução adequada de infraestrutura ou são feitas promessas de obras sem
comprovação.
* A área está
embargada ou sujeita a restrições ambientais ou urbanísticas.
* A
publicidade anuncia lotes com possibilidade de construção, mas não há
comprovação de que a ocupação pretendida é permitida.